フラット35 vs 民間銀行ローン：どっちが得？ (2025年版)

日本の住宅ローン市場は、大きく分けて2つの選択肢があります。

1. 民間銀行の変動金利（ネット銀行、メガバンク等）：超低金利（0.3%〜0.5%程度）。
2. フラット35（住宅金融支援機構）：全期間固定金利（1.8%〜2.0%程度）。

長らく「変動金利一択」の時代が続きましたが、日銀の政策変更により、風向きが変わりつつあります。

重要なポイント (Key Takeaways)

• フラット35: 金利が変わらない安心感。自営業や転職直後の人でも審査に通りやすい。物件の技術基準が必要。
• 民間変動: 圧倒的な低金利。ただし金利上昇リスクは100%借主が負う。審査は厳しい（年収、勤続年数）。
• 団信 (Danshin): 民間は無料付帯が標準。フラット35は金利に含まれるが、外すことも可能。

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1. フラット35の強み：「人」より「家」を見る

フラット35は国のバックアップがあるため、審査基準が独特です。

• 審査が寛容: 勤続年数が1年未満でも、自営業で節税していても、通りやすい傾向があります。
• 物件検査: その代わり、家の性能（耐震性、省エネ性）が厳しくチェックされます。「適合証明書」が必要です。

2025年のトレンド: 省エネ性能が高い家（ZEH等）の場合、当初5年〜10年の金利を引き下げる**「フラット35S」**が利用でき、実質金利はかなり低くなります。

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2. 民間変動金利の強み：安さは正義

ネット銀行の変動金利 0.3%台 は、世界的に見ても異常な低さです。 3500万円借りても、利息は月数千円レベル。元金がバリバリ減ります。

リスク: 金利が 0.4% から 2.0% に上がったら？

• 返済額は急増します。
• 「5年ルール」「125%ルール」で毎月の支払額はすぐには増えなくても、中身が「利息ばかり」になり、未払い利息が発生するリスクがあります。

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3. どっちを選ぶべき？ (Decision Matrix)

フラット35を選ぶべき人

1. 金利上昇が怖い: 今後35年、日銀がどう動くか気にせず眠りたい。
2. 自営業・フリーランス: 確定申告の所得が低め、または不安定。
3. 高性能な家を買う: フラット35Sの優遇を受けられる。

民間変動金利を選ぶべき人

1. 資金に余裕がある: 金利が上がっても繰り上げ返済で対応できる資産がある。
2. 公務員・大企業社員: 属性が良く、銀行の最優遇金利を引き出せる。
3. 借入期間が短い: 10年〜15年で返すつもりなら、金利上昇の影響は限定的。

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4. 団信の違いに注意

• 民間銀行: がん団信、3大疾病団信などが「金利+0.1%」や「無料」でつくキャンペーンが多い。
• フラット35: 基本の団信はついているが、疾病保障は手薄なことが多い。健康に不安がある人は、フラット35で団信を外し（金利-0.2%）、民間の生命保険に入るという裏技も使えます。

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5. 結論

「損得」だけで言えば、過去20年は変動金利の圧勝でした。 しかし、これからは「金利のある世界」です。 予算ギリギリで家を買うなら、**フラット35（固定）**で支払額を確定させるのが安全策です。変動金利は「リスクを取れる資産家」のための商品になりつつあります。

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